Первый квартал 2025 года на рынке коммерческой недвижимости Петербурга завершается без драматических потрясений и создаёт оптимистичный настрой на год
За первые 3 месяца 2025 года основные тенденции 2024–го получили продолжение. Так, за прошедший квартал, несмотря на сохранение высокой ключевой ставки, заключены сделки суммарно более чем на 25 млрд рублей, что в целом соответствует ранее озвученным прогнозам на год.
Крупнейшие сделки квартала
В складском сегменте таковой стала покупка фондом под управлением УК "Сбережения Плюс" (с марта этого года — "ВИМ Сбережения") трёх складских зданий общей площадью около 110 тыс. м2, арендованных структурой Ozon "Интернет Решения", и земельного участка площадью более 24 га на Волхонском шоссе, 108.
Стоимость сделки, по оценкам "ДП", составила 7,5 млрд рублей. Покупателем выступила логистическая группа "Адмирал" (застройщик объекта) Дмитрия и Юрия Саулиди.
Высокая активность сохраняется на рынке торговой недвижимости, где в конце прошлого года прошли две крупные сделки (по ТЦ "Жемчужная Плаза" и ТЦ "Июнь"). За I квартал 2025 года проданы ещё два объекта. ТЦ "Мегаполис" площадью 14 тыс. м2 на Богатырском проспекте в январе купил холдинг "СКСР" депутата Законодательного собрания Ленобласти Сергея Моренкова.
Сегодня объект специализируется на автотоварах и услугах и, предположительно, сохранит свою функцию. А в конце марта АО "Независимая финансовая группа" миллиардера Андрея Фоменко купила у "ПетроМира" ТЦ "Адмирал" площадью почти 10 тыс. м2 на Малой Морской ул., 4 / 1, следует из данных Росреестра. Стоимость сделки оценивается в сумму до 1,5 млрд рублей. Ожидается, что как минимум в ближайшие годы объект сохранит свой профиль и продолжит работать в привычном режиме.
На офисном рынке инвесторы продолжают скупать относительно небольшие объекты. По словам консультантов, сегодня покупатели легко готовы вложить в качественный лот до 1 млрд рублей, однако подходящих активов не так много. В качестве примера можно привести продажу здания на наб. реки Мойки, 7, компании "Пи Эм Ай Девелопмент" или бывшего офиса обанкротившейся реставрационной компании "Интарсия" на улице Чайковского.
Примечательно, что в обоих случаях договоры, предположительно, подписаны с номинальными владельцами. Так, здание на Мойке было приобретено на компанию Веры Щичко, а особняк Нарышкиных–Трубецких на ул. Чайковского — на арбитражного управляющего из Кемерово Олега Гиганова.
Безусловно, привлекательным остаётся сегмент индустриальной недвижимости, в который инвестируют производственные предприятия. Появляющиеся в продаже редкие качественные объекты вызывают повышенный интерес.
Так, в начале года ООО "НПО АРЕОПАГ" (учредитель Ольга Носова) купило на торгах Российского аукционного дома за 735 млн рублей производственный комплекс "Метростроя" на Ново–Никитинской ул. (3,1 га, 9100 м²), а ТД "Петрофарм Плюс" (поставщик медицинского оборудования и комплектующих) — объект на Расстанной улице за 656,3 млн рублей. В свою очередь производитель этикеток "АБВ Акцент" также на торгах приобрёл производственно–складской комплекс "Интарсии" на Трамвайном пр., 32, за 0,6 млрд рублей.
Перечисляя крупные сделки I квартала, нельзя не упомянуть одну из самых неожиданных — ГК "КВС" на торгах приобрела имущественный комплекс бывшей тюрьмы "Кресты" за 1,135 млрд рублей, поборовшись за лот с Евгением Финкельштейном. Согласно озвученным планам, в "Крестах" появятся музей, гостиничный комплекс, рестораны, галереи и общественные пространства.
Застройщики продолжают скупать проекты и земельные участки под новые жилые проекты. Например, Fizika Development закрыла сделку по покупке у "Группы ЛСР" проекта на Матисовом острове стоимостью 5,5–6 млрд рублей. Девелопер приобрёл 4,6 га для строительства 133 тыс. м2 (жильё — 70 тыс. м2). Проект "Остров первых" заявлен в премиум–классе и сейчас выходит в продажу. А холдинг "РСТИ" договорился о покупке завода Ladoga на Московском шоссе, где в перспективе (после переезда предприятия в промзону "Красносельская") можно будет построить около 60 тыс. м2.
Какую недвижимость будут покупать в 2025 году
Можно ожидать, что активность инвесторов, готовых покупать недвижимость в Петербурге, продолжит оставаться на высоком уровне (с традиционной для последних лет оговоркой — если обойдётся без новых "чёрных лебедей").
Как минимум через публичные торги анонсированы продажи крупных объектов общей стоимостью несколько десятков миллиардов, включая пятизвёздочную гостиницу "Талион Империал Отель" (её пытаются продать за 10 млрд рублей), бизнес–центр "Левашовский", портфель складских активов обанкротившейся компании "Невская логистика", имущественный комплекс Института Вавилова на Васильевском острове и другие.
Также публично озвучена информация о сделках на стадии подписания. Одна из них — покупка "Группой ЛСР" гостиницы Ibis на Лиговском пр., 54, и строящейся второй очереди на Лиговском пр., 56, общей стоимостью около 2,7 млрд рублей.
Активность арендаторов
На рынке офисной недвижимости Петербурга сегодня усугубляется дефицит предложения. Если ещё несколько лет назад консультанты говорили о нехватке блоков по 5–10 тыс. м2, то теперь крайне сложно найти даже 2–3 тыс. м2. На этом фоне всё отчётливее обсуждается дальнейший рост ставок, который по итогам 2024 года и так побил предыдущие рекорды — аренда помещений в отдельных бизнес–центрах за год подорожала на 30 и даже на 40%.
В этих условиях работа брокеров становится всё более виртуозной — от них требуется составлять цепочки для расселения занятых площадей, а также искать совершенно неочевидные на первый взгляд объекты, которые ранее публично не выставлялись на рынок.
В складском сегменте с осени прошлого года фиксируется снижение спроса, что даёт возможность прогнозировать снижение темпов роста арендных ставок и увеличение вакансии. Впрочем, поскольку на начало года она составляла около 1%, ожидать заметного для арендаторов увеличения экспонируемых площадей не приходится.
Интересная актуальная тенденция — рост объёмов предлагаемой субаренды, который всё очевиднее оказывает дополнительное давление на рынок.
