Строительная отрасль в России переживает трудные времена. Одним из главных признаков возможного кризиса стал перенос сроков сдачи нового жилья на первичном рынке, а также снижение объёмов строительства новых объектов. Данная проблема активно обсуждается как на федеральном уровне, так и в регионах.
Экономика стройки: общие тенденции
Как рассказал вице-премьер Марат Хуснуллин, в этом году в стране планируется удержать планку в более чем 100 млн м2 введённого жилья. По итогам первого квартала текущего года объём ввода говорит о том, что застройщики получат этот результат. Однако неблагоприятная тенденция проявляется в том, что уже сейчас ввод новых проектов снизился примерно на 24%.
“
"Если в предыдущие годы они росли, каждый год было всё больше и больше, то сейчас впервые за пятилетнюю историю на шестой год количество новых проектов уменьшилось", — отметил Марат Хуснуллин в интервью "Известиям".
Кроме того, инвесторы приостанавливают стройку по некоторым уже начатым проектам. Власти сообщили, что также мониторят ситуацию и будут оперативно принимать меры по необходимости.
“
"Сегодня тревожит то, что сроки сдачи порядка 100 тыс. квартир сдвинулись вправо. Это пока некритично, но уже тревожный сигнал. Если 100 тыс. квартир — это практически 100 тыс. семей, и срок сдвигается более чем на шесть месяцев, это уже потенциальный риск", — сказал он.
Спрос на ипотеку уменьшился почти в два раза по сравнению с прошлым годом. Влияет и то, что банки не выдают займы на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
“
"Разрешение на строительство получили, а на стройку не выходят — ждут, когда снизится ключевая ставка"— подчеркнул вице-премьер.
Говорил об этом и генеральный директор "Дом.РФ" Виталий Мутко в ходе встречи с Владимиром Путиным 10 апреля.
“
"Замедление спроса может сказаться на объёме ввода в 2027-2028 годах. Когда в 2027 году, допустим, ситуация изменится, люди начнут забирать из банков деньги, а у нас жилья в предложении может не быть", — добавил Виталий Мутко.
Встреча с генеральным директором акционерного общества "ДОМ.РФ" Виталием Мутко.
Напомним, недавно замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин заявлял, что экономика некоторых строительных проектов находится "на грани". На 1 марта в стране запущено на 26% меньше проектов, что является самым низким показателем с 2021 года.
В 2024 году в стране ввели более 107 млн м2 жилья, что сравнимо с уровнем 2023 года. С 2020 по 2024 год федеральные чиновники системно работали вместе с командами губернаторов, в результате чего в прошлых годах запустили много новых проектов.
Кроме того, повлияла льготная ипотека, которая стимулировала людей на покупку недвижимости. Некоторые вкладывались в жильё как в инвестиции, а некоторые — для улучшения своих жилищных условий.
Стройка в Петербурге: сдают, но не запускают
"ДП" спросил у участников рынка, сможет ли сдвиг по срокам строительства затронуть петербургскую агломерацию, а также насколько велик риск дефицита предложения в регионе.
Коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов высказался о том, что в Северной столице картина по вводу объектов в эксплуатацию благоприятная.
“
"Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ) ведёт статистику по пятибалльной шкале, и если взять, например, топ-20 застройщиков в Москве и Петербурге, то у московской двадцатки средний балл 4,1 из 5 возможных. У петербургской — 4,6", — заметил собеседник "ДП",
Несмотря на это, по его словам, риск дефицита предложения в регионе достаточно большой. В частности, город возглавил топ субъектов России, в которых темпы запусков новых строек сократились наиболее значительно. В 2024 году выдано 36 разрешений на строительство.
“
"Это двукратная просадка. И это минус миллион с лишним м2 нового строительства. Это формирует предпосылку сокращения выбора новой недвижимости на годы вперёд", — сказал Софронов.
Если разделить по классу жилья, у элитной недвижимости витрина уменьшилась на 30%, и примерно на столько же увеличилась средняя стоимость м2. При этом петербургская элитная недвижимость всё равно остаётся в среднем в 2,3 раза дешевле московской.
Что касается массового строительства, там такой рост цен не ожидается из-за того, что "ипотечные реалии давят на спрос". В результате рынок не может реализовываться во всём его потенциале.
Исполнительный директор классифайда по недвижимости Restate.ru выразил мнение, что риск дефицита, напротив, небольшой.
“
"Сейчас по разным оценкам проблемы с соблюдением сроков имеют не больше 10% проектов. Из низ большая часть — задержка на 2-3 месяца", — заявил Андрей Добрый.
Коммерческий директор ГК "Полис" Яна Вирченко добавила, что на вероятность срыва сроков сдачи влияет момент, когда застройщик начал строить и продавать объект. Вероятно, проектам, которые стартовали в тяжёлые времена, чуть сложнее, чем тем, кто запустился ранее. Ведь с 2020 года по 2024 год темпы продаж, цены на квартиры и планировки претерпели ряд изменений. Потому застройщикам так важно уметь быстро встраиваться в новые реалии.
По данным ЕРЗ, сейчас в Петербурге в среднем отставание составляет 3,6 месяца, а в Ленобласти дольщики получают квартиры позже на 7,3 месяца.
Что касается дефицита, то он может возникнуть, но не от сдвига сроков строительства, а от того, что из-за высокой ключевой ставки застройщики не выводят в продажу новые проекты жилых комплексов.
Им просто не выгодно получать проектное финансирование под высокий процент и не иметь гарантированного спроса. В таких условиях лучше придержать проект, чем стартовать. Кроме того, по части проектов банки просто не дают проектное финансирование, так как экономика проекта в нынешних условиях не выдерживает.
Строительство на намыве Васильевского острова.
Как показывает официальная статистика, по итогам марта в городе построили 271,6 тыс. м2 жилой недвижимости или 15 многоквартирных новостроек и 60 домов ИЖС. Общее количество сданных квартир составило 5356.
“
"Это более 40% от планового показателя, установленного для Санкт-Петербурга Минстроем РФ, что позволяет прогнозировать исполнение плана и в этом году", —говорил глава Комстроя Игорь Креславский.
Планы федеральных властей по поддержке отрасли
Для поддержки строительной отрасли власти подготовили более 30 мер, которые предложат кабмину. Эти меры готовились исходя из обсуждений, которые проходили с губернаторами, застройщиками и представителями банковских сообществ. Как заявил вице-премьер Хуснуллин, самым крупным инвестором на рынке является население, потому одной из главных целей является создание благоприятных условий для покупки недвижимости.
Например, планируется сохранить и продлить ипотечные программы. В этом году при сегодняшней ключевой ставке на поддержку существующих льготных программ направят более 1 трлн рублей. Пока дальневосточная ипотека показывает слабые темпы развития. Фактически приостановилась и IT-ипотека на фоне отсутствия поддержки для банков.
Чтобы жильё, в которое уже вложились граждане, точно достраивалось, будут поддерживать застройщиков. Так, власти хотят увеличить объёмы субсидируемых кредитов и ввести различные налоговые послабления. Рассматривается и рассрочка от застройщиков, если они намерена дать её по уже проданным квартирам.
“
"Сегодня государство субсидирует в основном по России кредит на 6 млн рублей, а в четырёх крупных регионах — в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — на 12 млн. Но во многих регионах уже и шестимиллионного кредита не хватает. То есть квартиры уже стали стоить дороже, чем 6 млн, и люди просят увеличить этот лимит", — пояснил Хуснуллин.
Вдобавок, Минстрой России начал приём заявок для предоставления регионам субсидий из федерального бюджета для софинансирования работ по завершению строительства и реконструкции незавершённых объектов капитального строительства.
“
"Со следующего года для завершения строительства региональных недостроев, включённых в федеральный реестр, правительство будет предоставлять регионам субсидии", — пояснил заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Юрий Гордеев.
В России создан и ведётся федеральный реестр объектов незавершённого строительства. В настоящее время в нём находятся 773 объекта.
Заседание президиума (штаба) правительственной комиссии по региональному развитию.
Таким образом, строительная отрасль России действительно столкнулась с серьёзными вызовами. Власти признают проблему, что выражается в обсуждении тревожных сигналов, связанных с массовым переносом сроков сдачи готового жилья и резкого сокращения запуска новых проектов. При этом ситуация в регионах неоднородна, что показывает пример Петербурга. Северная столица лидирует по темпам сокращения новых строек.
Участники рынка отмечают, что по мере снижения ключевой ставки в 2026 году и далее рынок будет иметь дело с весьма уменьшившимся выбором, относительно текущего уровня, не говоря уже об объёмах двухлетней давности.
