Это приводит к дефициту качественных площадей.
По данным Knight Frank St Petersburg, сейчас в Петербурге в продаже находится 121,7 тыс. м2 премиального жилья (год назад было 164 тыс.). При этом за первые полгода объем сделок с ним составил 27,2 тыс. м2 против 22,6 тыс. в январе–июне 2019–го. Таким образом, за прошедший год предложение сократилось более чем на четверть, а продажи, напротив, увеличились на 20,4%.
Как говорят эксперты, если спрос не снизится, а девелоперы не начнут активно выводить на рынок новое предложение (с чем есть сложности), то впервые за последние 10 лет покупатели столкнутся с дефицитом премиальной недвижимости.
Метры заканчиваются
На первичном рынке наблюдается тенденция к сокращению ассортимента элитных квартир, говорится в исследовании Knight Frank St Petersburg. Новых проектов выводится крайне мало, а реализация текущих постепенно заканчивается. "В период с января по июнь 2020 года было реализовано четыре элитных комплекса (“Монферан”, “Смольный парк”, “Крестовский de lux”, “Привилегия”), в которых осталось менее 5% свободных квартир", — рассказывает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
На конец июня 2020 года основная доля предложения элитного жилья (55%) находилась в готовых жилых объектах или запланированных к сдаче в текущем году. За год доля предложения в элитных жилых комплексах на начальных стадиях строительства снизилась с 39 до 17%, основная причина — лимитированный вывод нового предложения в продажу.
"С начала года объем предложения снизился на 10%. Это объясняется тем, что рынок в данном классе традиционно пополняется новым предложением нерегулярно, в сегменте работает ограниченное количество девелоперов. Каждый из них решает вопрос о выводе новых проектов в зависимости от реализации уже имеющегося предложения", — соглашается Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group).
"Сегодня многие девелоперские компании, реализующие проекты в высоких ценовых сегментах, заняли выжидательную позицию и не спешат выводить на рынок новые проекты, сконцентрировавшись на реализации уже запущенных. Это можно объяснить в целом складывающейся неопределенной ситуацией на рынке из–за пандемии и ее последствий", — рассказывает Ирина Киршина, генеральный директор компании "Бронка Девелопмент". По ее оценке, объем нового предложения на рынке Петербурга в бизнес– и премиум–классе снизился примерно на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Спрос на меньшее
В первом полугодии 2020 года реализованы 222 премиальные квартиры средней площадью 122 м2. "Объем спроса за первые 6 месяцев превысил аналогичный показатель прошлого года на 21%. Это обусловлено в том числе ослаблением рубля в начале года. На этот период пришлась большая часть всех сделок полугодия — 68%. Во II квартале покупатели проявили меньшую активность", — говорится в исследовании Knight Frank St Petersburg.
Снижение предложения при высоком спросе уже сказалось на стоимости премиальной недвижимости. Средневзвешенная цена предложения на конец июня составила 365 тыс. рублей за 1 м2, что на 7% превышает показатель конца 2019 года.
В Knight Frank St Petersburg подсчитали, что наиболее популярным бюджетом покупки на рынке элитной недвижимости остается диапазон 20–35 млн рублей (38% сделок). В первом полугодии покупатели стали в большей степени приобретать небольшие квартиры стоимостью менее 20 млн рублей (+19 процентных пунктов по сравнению с первой половиной прошлого года). Одновременно увеличилась доля высокобюджетных сделок: прирост доли квартир стоимостью свыше 90 млн рублей составил 5 п. п. Кроме того, одним из трендов 2020 года стало снижение средней площади проданной квартиры до 113 м2 (–12% за квартал), что говорит об оптимизации клиентами бюджетов.
Еще одна тенденция 2020 года — усиление спроса на дома с небольшим числом соседей. "Если в 2019 году для 57% клиентов масштаб жилого комплекса не имел значения, то в 2020–м эта доля уменьшилась на 7 п. п. Заметно возросла доля (+20 п. п.) потенциальных покупателей, желающих приобрести недвижимость в малоквартирных домах (до 50 квартир)", — говорит Светлана Московченко.
Негде строить
Одна из проблем связана с тем, что большая часть проектов сконцентрирована в элитных локациях Петровского острова (39%) и Петроградской стороны (28%), где свободные места уже закончились.
"Когда завершается освоение определенной элитной локации, девелоперы начинают рассматривать и вовлекать в оборот новые территории. Так было, например, с Крестовским островом, после “покорения” которого началось развитие проектов на Петровском острове", — говорит Ольга Трошева. Но в данный момент проблема в том, что подобной локации–замены пока так и не появилось.
"В Петербурге непросто найти территорию, сочетающую набор качеств для престижной жилой локации: расположение в историческом центре или непосредственно у его границ, вид на воду и зеленые насаждения, отсутствие поблизости крупных индустриальных объектов, достаточная площадь", — говорит Надежда Калашникова, директор по развитию "Л1".
До конца года ожидается старт продаж нескольких элитных объектов, в результате чего предложение на рынке может увеличиться примерно на 13 тыс. м2, но это не закроет и квартального спроса на элитное жилье, добавляют эксперты.
“
Объем предложения элитных объектов стремительно сокращается, а для развития новых проектов необходимо соответствие строгим критериям. В первую очередь это локация и видовые характеристики. Такие участки сегодня в Петербурге в дефиците. На Крестовском острове их уже не осталось. Тенденция сокращения предложения в готовых элитных домах и редкое появление новых объектов будут влиять на цены и инвестиционную привлекательность таких вложений. Лоты на Крестовском острове, квадратный метр в которых сегодня стоит 350 тыс. рублей, через год–полтора могут подорожать до 600 тыс. рублей, а недвижимость от 450 тыс. рублей за квадратный метр может вырасти в цене до 800 тыс.
Оксана Кравцова
генеральный директор ГК "Еврострой"
“
Снижение объема предложения элитной недвижимости связано с совокупностью факторов. Четыре года назад предложение сильно превышало спрос, причем он состоял из предложений от застройщиков и условной вторички в недавно сданных проектах. Выбора было слишком много, спрос не успевал за предложением. Сейчас предложение меньше по объему, и на рынке чувствуется недостаток наличия квартир в проектах элитного сегмента. В период самоизоляции запускать новые проекты было практически невозможно, да и не было смысла. Проекты ждут своего часа, который должен наступить к концу третьего квартала 2020 года. Сложности с получением необходимой документации и замерший спрос сдвинули старты продаж нескольких очень интересных объектов.
Петр Войчинский
Генеральный директор "МК–Элит"
