По итогам 2022 года в Ленобласти ввели 3,96 млн м2 жилья, в то время как в Петербурге — только 3,5 млн м2.
Но большая часть областного жилья пришлась на ИЖС: частных домов было построено 2,6 млн м2.
Плоды пандемии
Пять–семь лет назад на ИЖС в Ленобласти приходилось не более 30% от общего объёма сдачи новых "квадратов" в год. Теперь ситуация изменилась. Как говорят участники рынка, основная причина бурного роста — пандемия.
"Ограничения (в первую очередь закрытые границы) стали причиной всплеска интереса к загородной недвижимости и в 2020, и в 2021, и в 2022 годах. Даже несмотря на то, что стоимость земельных участков для покупателей росла в пределах 20–30% каждый год", — рассказывает Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент".
Был очень серьёзный всплеск в первое "пандемийное лето", когда скупили практически всё ликвидное, соглашается Виолетта Басина, гендиректор ГК "Омакульма". "Спустя год ажиотаж прошёл, но спрос оставался на уровне значительно выше, чем был в допандемийное время", — говорит она.
При этом продавались и продаются в основном участки без подряда — на них приходится 80 –90% всех сделок на рынке загородной недвижимости. То есть покупатели намеревались строить жильё собственными силами, и это, судя по статистике, у них получилось. По словам Игоря Карцева, средний срок возведения дома при успешном раскладе занимает 1,5–3 года, так что в этом году бум ИЖС продолжится.
Как говорят участники рынка, кроме пандемии есть и другие причины всплеска активности ввода ИЖС. Например, действующая программа "дачной амнистии", по которой можно поставить на учёт не зарегистрированные ранее дома.
Запас ввода по ИЖС в области в ближайшее время всё же будет уменьшаться — покупать загородную недвижимость стали меньше. Так, по данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в 2022 году было заключено 7,8 тыс. сделок, что на 33% ниже результатов 2021 года. При этом показатели IV квартала оказались самыми низкими в году: реализовано 1,3 тыс. объектов, что соответствует уровню допандемийных лет.
"После 2 лет (2020 и 2021 годы) рекордно высоких продаж количество сделок на загородном рынке возвращается к стандартным значениям. В 2022 году период с января по март оказался пиковым по спросу, после чего количество сделок начало плавно идти вниз. Это связано как с насыщением спроса, так и с высокими ценами на объекты", — рассказала Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
Всего сейчас на загородном рынке продаётся 16,8 тыс. объектов. Основу предложения по–прежнему составляют участки без подряда — 81%.
Маятник застройщиков
Впрочем, 1,3 млн "квадратов", которые в области возвели застройщики, тоже достойный результат. "Строительство жилья в многоквартирных домах развивается стабильно. Застройщики возводят около 1 млн м2 жилья, и этот показатель чуть–чуть прирастает каждый год. Нет ни падения, ни миллионного скачка", — прокомментировал итоги года заместитель председателя правительства Ленинградской области Евгений Барановский.
Как предполагают эксперты, в ближайшее время строительство многоквартирного жилья продолжит расти. Девелопмент в агломерации традиционно колеблется между двумя полюсами притяжения — городом и областью. В определённые периоды застройка внутри города развивается интенсивнее, в другие — стремится за его пределы.
"В 2020–2021 годах девелоперы активно пополняли земельный банк за КАД, у большинства крупных и средних игроков присутствуют пригородные проекты на разных стадиях разработки", — говорит Ольга Трошева.
Сейчас маятник опять качнулся в область. Как говорят участники рынка, в последние несколько лет интерес к участкам, находящимся на прилегающих к городу территориях Ленобласти, растёт. В настоящий момент заявлено много проектов на территории агломерации. Кроме привычного восточного направления — Янино, Новосаратовка, Бугры, Девяткино и Мурино — активно осваиваются новые: Новоселье, Лаголово.
По итогам года в структуре сделок с землёй "новый Петербург" занял 37% по количеству договоров и 75% по объёму приобретённой земли.
"Девелоперы стараются покупать лоты на удалённых территориях в том числе из–за ориентации на менее платёжеспособный спрос. Эта тенденция в силу явного экономического спада и нервной ситуации на рынке будет нарастать, и застройщики будут стараться охватить менее обеспеченную часть аудитории", — говорит Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers.
Областные власти намерены развивать жилищное строительство за счёт новых городов–спутников — Новосаратовки, Новоселья, Лаголово.
Всего к 2030 году у границ Петербурга будет построено 25 млн м2 жилой недвижимости, обещает Евгений Барановский.
Барьеры ниже
Ещё один фактор, который стимулирует застройщиков уходить в область, — более простая процедура согласования проектов и более низкая социальная нагрузка. Так, в 2013 году была принята программа "Соцобъекты в обмен на налоги". Согласно её условиям, до 70% отчислений девелоперов в региональный бюджет направлялось на выкуп у них детских садов и школ по установленной Минстроем РФ цене.
В 2016 году появилась новая программа "Светофор", по которой часть социальной инфраструктуры на приграничных с городом территориях всё же "повесили" на девелоперов.
Всего с 2019 года в Ленобласти заключено 60 соглашений с застройщиками на строительство 176 садов, 56 школ и двух начальных школ, совмещённых с детскими садами. Из них построено 74 детсада и 17 школ.
Кроме того, до последнего времени активно строились и сейчас завершаются проекты по федеральной программе "Стимул", предусматривающей федеральное софинансирование.
"Специфика строительства в Петербурге и Ленобласти отличается. В области процесс согласования быстрее. Но маржинальность там по–прежнему ниже, чем в городе: стоимость метра меньше, а себестоимость — как в Петербурге", — уточняет Анзор Берсиров, заместитель генерального директора по развитию объединения "Строительный трест".
Эксперты считают, что раньше эту разницу отыгрывало то, что в области можно было надеяться на выкуп достаточно большой части соцобъектов. Сейчас же область выкупает только около 33% от нормативной стоимости цены строительства. Но всё равно это больше, чем в Петербурге.
Комбинация факторов приводит к тому, что в области развивается много крупных проектов, часть из которых является комплексными объектами, рассчитанными на несколько десятков лет вперёд.
"Город и область — сообщающиеся сосуды. Когда в городе доступных цен не остаётся, спрос перетекает в область. Сейчас мы наблюдаем очередную волну. Девелоперы всё чаще выбирают стратегию диверсификации своего портфеля проектов в разных сегментах и локациях, в том числе в закадье", — считает Всеволод Глазунов, директор по маркетингу Legenda.
Впрочем, областные власти настроены оптимистично. "У Ленобласти есть всё для того, чтобы выполнять цель — 1 м2 на человека в год. Но строители вводят значительно больше жилья, если считать ИЖС вместе с МКД. Если в этом году объём ввода достигнет 3,4 млн м2, то у региона будет ещё 1,5–2 млн м2 в стройке. Градостроительный потенциал после 2025–го достигнет 3–3,5 млн м2", — оптимистичен Евгений Барановский.
