Среди частных инвесторов, предпочитающих вкладываться в недвижимость, всё больший интерес вызывает коммерческий сегмент. Жильё отходит на второй план.
Многие по-прежнему считают, что недвижимость — это тихая гавань и хороший способ сохранить свои сбережения. Но если у инвестора есть желание обернуть деньги в определённый период, то далеко не любая недвижимость сгодится для этой цели. "При текущей ставке рефинансирования размещение средств на депозитах может принести большую доходность, чем инвестиции в недвижимость", — рассказывает Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris.
Инвесторов–физлиц можно разделить на несколько типов — по чеку (сумме средств, которые они готовы инвестировать) либо на квалифицированных и неквалифицированных. "Если судить по чеку, то низовой уровень — до 10 млн рублей, такие инвесторы вкладывают средства в квартиры, апартаменты, встройки. Следующая категория — до 30 млн со спросом на нежилые помещения и отдельные офисы. Клиентов, располагающих суммой от 50 млн, гораздо меньше, они более требовательны и могут рассматривать для покупки небольшие отдельно стоящие здания", — говорит Борис Мошенский.
Сдавать для жизни
За последние годы доля инвесторов в жилую недвижимость сократилась в 2–3 раза. На старте действия программы льготной ипотеки и в период пандемии доля инвестиционных покупок в отдельно взятых высоколиквидных проектах могла достигать 30%. Сейчас она не превышает 10%. Доходность вложений в строящуюся жилую недвижимость составляет примерно 8–10%, то есть близко к размеру инфляции.
“
"С 2022 года изменилась стратегия: если раньше в основном получали доход на росте стоимости квартиры по мере строительства, то теперь большинство инвесторов стремится сохранить вложения, предпочитая приобретение объектов, которые можно и перепродать, и сдавать без потерь", — рассказывает
Ольга Трошева
, руководитель консалтингового центра "
Петербургская недвижимость
".
На рынке остались те, кто покупает не по одной квартире, а берёт сразу этаж или, например, подъезд. "Сейчас есть инвесторы, которые совершают оптовые покупки, чаще выходят к застройщику с предложением об индивидуальной схеме оплаты договоров долевого участия. Такая категория предпринимателей планирует получать пассивный доход с арендного бизнеса с помощью привлечения частных брокеров или небольших управляющих компаний", — рассказывает Татьяна Халилова, и.о. директора департамента продаж GloraX. За счёт оптовой покупки можно получить дополнительную скидку 10–20% от стоимости жилья и таким образом повысить доходность инвестиций.
Вариант жилья для инвестиций — сервисные апартаменты. "Мы наблюдаем растущий интерес к формату сервисных апартаментов, дающих предсказуемую доходность более высокого уровня, чем классическое жильё. Если сегмент жилья даёт доходность 4–5% годовых (без учёта стоимости роста с котлована), то доходность кондо–отелей может варьироваться в диапазоне 6–12% в зависимости от продукта", — говорит Вероника Лежнева, директор департамента исследований по России Nikoliers.
При покупке апартаментов главными факторами для принятия решения становятся локация и условия приобретения. "Инвестируя в апартаменты, покупатель прежде всего смотрит на гарантированный доход. Он должен полностью или частично перекрывать платёж по ипотеке, ну и просто служить гарантией получения фиксированной суммы от своих инвестиций", — отмечает Катерина Соболева, вице–президент Becar Asset Management.
Встройка в помощь
Инвесторам, как правило, интересны объекты с понятным сроком окупаемости — не более 10 лет, говорит Екатерина Аридова, генеральный директор Nikoliers в Петербурге. "Если мы говорим о частных инвестициях в чеке, скажем до 200 млн, то это объекты стрит-ретейла с действующими договорами аренды, подписанными на длительный срок, либо объекты в перспективной с точки зрения трафика и среднего чека локации: густонаселённые спальные районы с платёжеспособной аудиторией, где стоимость аренды квадратного метра приблизилась к стоимости аренды в центральной локации за счёт потребительской тенденции к комфортному досугу рядом с домом, набравшей обороты в пандемию", — поясняет она.
"Интересным вариантом представляется покупка небольших помещений в старом фонде в историческом центре города, стоимость квадратного метра которых может быть в разы ниже “квадрата” в новостройке за КАД. Например, ликвидность встройки в Центральном или Адмиралтейском районах, где у города очень много объектов, крайне высокая в любые времена", — комментирует Дарья Гончарова, заместитель руководителя департамента продаж Российского аукционного дома (РАД). По данным РАД, в этом году уже проданы встройки на 1,86 млрд рублей, рост по сравнению с прошлым годом составляет 25%.
Ноу–хау "в квадрате"
"Новый тренд — инвестиции в паркинги. Здесь низкий порог входа и минимальные риски", — рассказывает Катерина Соболева.
При стоимости парковки 500–700 тыс. рублей она обычно сдаётся по 7–9 тыс. рублей в месяц и окупается за 4–7 лет. "Кроме того, по мере заселения дома растёт спрос на них и, соответственно, стоимость парковочного места. Есть инвесторы, которые приобретают не одно, а сразу 5–10 мест", — рассказывает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".
Другой вариант — покупка кладовки. По оценкам экспертов, примерно 15–20% сделок с кладовыми — инвестиционные покупки. "Главный плюс — низкий порог входа — кладовая стоит 150–300 тыс. рублей. При этом сдавать её можно за 5–7 тыс. рублей в месяц. Таким образом, окупаемость инвестиций составляет 2–4 года", — подсчитал Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент".
Инвестировать вместе
Алексей Новиков, управляющий партнёр NF Group, обращает внимание, что в последнее время у частных инвесторов приобретают популярность продукты инвестирования через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости. В портфеле такого фонда под профессиональным управлением находятся качественные объекты коммерческой недвижимости с крупными арендаторами и долгосрочными договорами.
“
"Преимущества такого актива в том, что он подходит для частных инвесторов и при небольших инвестициях обеспечивает стабильный денежный поток с владения премиальным активом (торговым центром, офисом, складом)", — говорит Алексей Новиков.
Согласно законодательству РФ, минимальный порог входа в ЗПИФ для неквалицифированных инвесторов начинается от 100 тыс. рублей и в среднем варьируется в диапазоне 100–400 тыс. рублей за пай. У ЗПИФ для квалифицированных инвесторов нет такого ограничения, что позволяет предложить более комфортный шаг покупки: стоимость пая начинается от 1 тыс. рублей.
"Вероятно, в будущем минимальный порог входа в фонды для неквалифицированных инвесторов будет снижен с учётом планов ЦБ по корректировке законодательства, — считает Алексей Новиков. — Предлагаемая доходность от арендного потока сегодня варьируется в среднем от 7 до 9% годовых до НДФЛ с ежемесячными (ежеквартальными) выплатами дохода на брокерский счёт".
