О том, как изменился рынок и к чему приведёт отмена субсидированных ставок по ипотеке, "Деловому Петербургу" рассказал заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин.
Все последние годы как мантра произносится: "Стройка — это драйвер экономики". Действительно, особенно после ковида отрасли удалось нарастить объёмы и темпы строительства. А что будет дальше?
Если обратиться к ретроспективе, то за последние 20 лет объёмы жилищного строительства выросли более чем в 3 раза: с 36,4 млн м2 в 2003 году до 110,4 млн м2 в 2023–м. А всего за последние два десятилетия было построено 1,5 млрд м2 жилья.
Решения, которые были приняты президентом в 2020 году как антикризисные, — льготная ипотека, семейная ипотека, поддержка проектов жилищного строительства, программы поддержки строительства объектов инфраструктуры — конечно, дали свой результат. И действительно, мы видим по итогу прошедшего года, что было сдано 51,7 млн м2 многоквартирного жилья, это рекорд за всю историю.
Понятно, что в структуре ипотечных сделок превалировали сделки по льготным ипотечным программам, потому что сегодня ставка по "рыночной" ипотеке заградительная. В настоящее время около 85% продаж на первичном рынке жилья осуществляется с использованием ипотечных кредитов, из которых 95% составляют выдачи по льготным ипотечным программам.
Когда мы оцениваем динамику цен на жильё, необходимо анализировать не только номинальные, но и реальные, очищенные от инфляции показатели. С учётом накопленной потребительской инфляции реальный рост цен за десять с половиной лет на первичном рынке составил всего 15%.
При этом, по оценочным данным ЦМАКП, динамика цен на жильё будет отставать от роста общей инфляции.
С 1 июля 2024 года ипотека становится более адресной. Семейная ипотека во всех регионах под 6% при покупке жилья на этапе стройки распространяется на семьи, где есть ребёнок младше 6 лет. В малых городах с населением до 50 тыс. и в регионах с низким предложением строящегося жилья такая ставка доступна семьям, где просто есть два несовершеннолетних ребёнка вне зависимости от возраста. И после принятия в эту сессию закона об эскроу на индивидуальное жилищное строительство для семей с двумя детьми до 18 лет ставка также будет 6%.
Сегодня по всей России строится более 115 млн м2 жилья, с начала 2024 года застройщиками запущено 27,2 млн м2 новых проектов жилищного строительства. С учётом высокой ключевой ставки, которая влияет на ставку кредитования застройщиков на различных инвестиционных этапах реализации проекта, новые проекты будут выводиться на рынок более аккуратно.
Важная задача сегодня — сделать так, чтобы регионы очень внимательно контролировали сроки сдачи объектов, чтобы эти сроки не смещались "вправо", а передача ключей гражданам осуществлялась в установленный срок. Сейчас средняя распроданность домов ввода этого года составляет порядка 65%, а остатки на счетах эскроу на начало июня составили 6,3 трлн рублей.
Ну и конечно, будем внимательно смотреть на те объекты, где есть бридж–кредиты, только открыто проектное финансирование и где наполнение эскроу кратно меньше, чем по проектам с вводом в ближайший год. Здесь очень важно наладить диалог между банками, застройщиками и властями, чтобы не допустить остановки строительства объектов.
Никита Стасишин
Сколько, по вашему мнению, продлится стагнация рынка: закончится в III–IV кварталах этого года или затянется до лета следующего?
— Всё будет зависеть от ситуации в экономике. Безусловно, хотелось бы, чтобы стагнация продлилась максимально ограниченный период, но всё будет зависеть от денежно–кредитной политики и ситуации в экономике в целом.
Последствием такой ситуации станет укрупнение компаний, это неизбежно?
— Нет, я с этим не согласен, я не вижу предпосылок к укрупнению. Большое количество застройщиков работают на региональных рынках, в то же время большое количество компаний — федеральных игроков — вышли в регионы. Это здоровая конкуренция.
Хорошо, давайте вернёмся назад. В этом году исполнилось 5 лет, как ввели счета эскроу. По вашему мнению, это оздоровило рынок?
— Что такое строительная отрасль и в чём залог непоявления новых обманутых дольщиков? Это финансирование в соответствии с графиком строительства. Проектное финансирование дало возможность, несмотря на ограничения в пандемию, ритмичнее финансировать отрасль, не создавая кассовых разрывов. А также оптимизировало процессы и строительный цикл. Поэтому проектное финансирование и использование счетов эскроу — это, наверное, самая эффективная реформа законодательства о долевом строительстве, которая была сделана. Это обелило отрасль и создало абсолютно прозрачные правила игры. Также это позволило повысить гарантии гражданам — участникам долевого строительства. Сейчас уже 97% строящегося жилья возводится с использованием счетов эскроу.
Планируются ли в ближайшее время ещё изменения в 214–ФЗ?
— Да, мы прорабатываем ряд технических изменений в 214–ФЗ. Но в целом суть этого закона и политики Минстроя России в том, что мы кратно сократили число изменений законодательства и поправок для того, чтобы застройщики были уверены, что правила раз в полгода не меняются. И те изменения, которые мы вносим и будем ещё вносить, направлены только на увеличение гарантий для граждан при покупке жилья на первичном рынке. Никаких кардинальных перемен не будет.
Вы сказали: главное, чтобы застройщики не сдвигали сроки "вправо". Но сейчас же приняты поправки, по которым снижаются штрафные санкции для застройщиков. По сути, им облегчают жизнь, если они сдвигают сроки, за что раньше карали достаточно жёстко…
— Те поправки, которые вступят в силу после принятия 1 сентября 2024 года, направлены исключительно на одно — унифицировать законодательство, убрав двоякость прочтения двух законов: "О защите прав потребителей" и 214–ФЗ "О долевом строительстве".
Теперь есть чёткое понимание правил, что должен сделать застройщик для устранения недостатков в сданной квартире в случае их наличия. До последнего времени ситуация была такова: после сдачи дома дольщикам звонили юристы и предлагали свои услуги. Как это влияло на сроки и качество устранения недостатков? Никак. Это влияло на обогащение таких юридических компаний. Вот и всё.
Последние 2 года лейтмотивом всей стройки идёт КРТ. Почему пришли к этому механизму? К чему он приведёт? Можно ли говорить о том, что в ближайшее время большая часть проектов будет проектами КРТ?
— Ну вот смотрите, если взять несколько цифр: в 77 субъектах РФ в активной стадии реализуется больше 660 территорий площадью 15,8 тыс. га с градпотенциалом 111 млн м2, из которых порядка 80,9 млн "квадратов" — жилая площадь. Всего в проработке 1241 территория на 221 млн м2, из которых 170 млн м2 — жильё.
Для чего это сделано? Механизм комплексного развития территории направлен на опережающий темп расселения аварийного жилья, на чёткие правила по публичным соглашениям власти и застройщика.
Раньше большие проекты реализовывались в полях. Сегодня мы ведём комплексное развитие территорий, да, это сложнее, да, технически непросто, но это необходимо для формирования нового качества жизни граждан, модернизации инфраструктуры, общественного транспорта и всего остального. Программа направлена как раз на то, чтобы изменить облик городов, особенно столичных городов нашей страны.
Сейчас это сложная задача с учётом ключевой ставки и тех затрат, которые понесут застройщики, подготавливая земельные участки, обеспечивая их необходимой инфраструктурой. Но в этом направлении двигаться надо, и в рамках реализации нового национального проекта "Инфраструктура для жизни" предусмотрены отдельные мероприятия, которые будут стимулировать развитие КРТ в городах: мероприятия по финансированию необходимой инфраструктуры либо расселение опережающими темпами аварийного жилья.
В целом как вы оцените развитие стройкомплекса Санкт–Петербурга? Сейчас идёт вниз количество введённых метров — как это скажется в дальнейшем на развитии города?
— Я бы не рассматривал жилищное строительство Петербурга в отрыве от Ленинградской области в части объёмов строительства. Потому что Петербург и Ленобласть — это живой организм, это трудовая маятниковая миграция, переселение граждан и всё, что с этим связано. За прошлый год в этих регионах введено более 7,6 млн м2 жилья — 7% от общего ввода по стране.
Петербург сегодня строит столько жилья, сколько возможно обеспечить необходимой социальной инфраструктурой. Всё–таки Петербург — это особый город, который должен развиваться сбалансированно. Если говорить по–чиновничьи, то Петербург выполняет взятые на себя обязательства. Если рассуждать, нужно ли строить больше или меньше, — в Петербурге абсолютно профессиональная команда, которая сбалансированно подходит к развитию жилищного строительства.
