Главным итогом 2024 года на рынке недвижимости стало сворачивание льготных ипотечных программ. На этом фоне крупные девелоперы выбрали стратегию переориентации на рассрочки — продажу квартир с оплатой частями. Подробности — в материале "Делового Петербурга".
По данным Управления Росреестра по Петербургу, в сентябре-октябре в Северной столице было зарегистрировано 21,5 тыс. ипотечных договоров. Это примерно на 40% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В то же время, как показывает статистика Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость", в 2024-м доля покупок новостроек с помощью рассрочки выросла на треть от общего количества сделок.
Рассрочки быстро завоевали популярность и доказали свою эффективность на рынке. В исследовании, которое провело маркетинговое агентство KOROL MEDIA и Единый ресурс застройщиков при поддержке АНО "Умный МКД", говорится, что сегодня более 20% потенциальных покупателей готовы воспользоваться рассрочкой.
"Ответы респондентов показывают, что потребители сомневаются в повышении доступности ипотеки в обозримом будущем. Но при этом демонстрируют оптимизм, ожидают рост экономики страны и собственных доходов. Те, кто планирует покупку недвижимости в ближайшее время, рассчитывают на собственные накопления, предложения по рассрочке от застройщиков или попадают под условия семейной ипотеки", — отмечает руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.
Судя по прогнозам, в 2025 году число сделок, которые проводятся в рассрочку, только увеличится.
Виды и особенности рассрочек
Рост спроса на новый инструмент закономерно вызвал множество вопросов у покупателей. Такая финансовая модель часто предполагает короткий срок, а иногда и большой первоначальный взнос. Однако в последние месяцы сами застройщики становятся всё более гибкими, говорят аналитики "Домклик".
Сегодня самые распространённые программы рассрочки делятся на несколько типов. Первая модель предполагает оплату тремя частями, например, 10% или 20% сразу при оформлении договора, столько же через несколько месяцев, а остаток вносится, когда дом построят. Вторая модель предполагает разбивку общей суммы на две части: первая — сразу, а вторая — по условиям договора. Третий вариант — внесение первого взноса, а затем выплата фиксированной суммы ежемесячно.
Существенный плюс рассрочки — она бывает беспроцентной, то есть позволяет не переплачивать, как в случае ипотечного кредита. При любом раскладе переплата по сравнению с долгосрочным банковским займом будет небольшой благодаря меньшему сроку.
Эксперты также выделяют и другие преимущества покупки квартиры в рассрочку по сравнению с альтернативными способами приобретения недвижимости. Во-первых, она позволяет уменьшить финансовую нагрузку на бюджет и не платить проценты банку. Кроме того, первый взнос зачастую даже меньше, чем по ипотеке. Во-вторых, не нужно вносить все деньги сразу, и если сумма больше первоначального взноса, то можно положить остаток на вклад под высокий процент. В-третьих, при покупке в рассрочку цена квартиры фиксируется на момент заключения договора, что защищает от возможного роста цен на недвижимость в будущем.
Кроме того, покупая жильё в рассрочку, можно избежать дополнительных расходов на страхование жизни и имущества, которые обязательны при ипотеке. Если же рассрочка предоставляется на длительный срок, тогда инфляция может сыграть на руку покупателю, поскольку реальная покупательная способность со временем снижается, а фиксированные выплаты остаются прежними.
Однако стоит учитывать, что покупка квартиры в рассрочку имеет свои особенности, поэтому важно внимательно подойти к выбору застройщика.
Факторы надёжности
Программы у разных девелоперов могут отличаться друг от друга. Здесь важно знать, что максимально выгодные и долгосрочные условия могут предложить, как правило, крупные компании, у которых стабильно выполняется план по продажам и пополняются эскроу-счета.
“
"Высокая доля рассрочек в продажах девелопера несёт для него определённые риски с точки зрения выполнения условий проектного финансирования. Это связано с тем, что кредитные договоры содержат достаточно много различных финансовых ковенант — требований к финансовому состоянию компании, и в первую очередь — уровню наполнения эскроу-счетов по проектам. Рассрочки с минимальными первыми платежами не дают быстрого и значительного наполнения эскроу, что может привести к повышению ставок по кредитному договору. Однако при грамотном планировании крупные застройщики ещё на старте проектов обеспечивают достаточно высокий уровень пополнения счетов, что даёт им возможность работать с рассрочками и предлагать действительно выгодные программы, в частности, без удорожания", — комментирует генеральный директор "Петербургской Недвижимости" Олег Пашин.
Ещё один важный нюанс связан с тем, что в зависимости от уровня спроса на конкретные жилые комплексы некоторые застройщики могут варьировать свои предложения. Например, на квартиры в проектах с высоким уровнем продаж могут предоставляться рассрочки с коротким сроком и существенным удорожанием, в то время как для менее ликвидных объектов предлагаются более привлекательные условия. Как результат, возникает большое количество разнообразных предложений, что может сбить с толку и испугать покупателя.
Намного удобнее, когда 2-3 программы подходят для всех объектов девелопера. Так, например, в Setl Group используют три вида рассрочки — на строящееся и на готовое жилье.
Для наглядности рассмотрим покупку квартиры в одном из строящихся ЖК девелопера на юге Петербурга. Там можно найти студию примерно за 4,5 млн рублей. В случае, если воспользоваться одной из программ на условиях беспроцентной рассрочки, первый взнос составит около 900 тыс. рублей. Второй платёж в том же размере нужно будет внести в следующем году, а остаток суммы необходимо оплатить до осени 2026 года.
Обратите внимание
Один из главных вопросов, который волнует покупателей недвижимости в рассрочку, звучит так: "Что будет, если условия изменятся, и я не смогу платить?".
“
"Сегодня большинство застройщиков не понимают, как им работать с дебиторской задолженностью, и это ещё один фактор, который может ограничивать девелопера в предоставлении инструмента рассрочек. Тут многое зависит от гибкости застройщика и его готовности предлагать покупателю возможные альтернативы. Например, по объектам Setl Group у нас менее 1% расторжений", — объясняет Олег Пашин.
В этом случае для покупателя тоже нет рисков. Даже при форс-мажорных обстоятельствах он сможет в любой момент взять докредитование или перейти на другие программы.
Однако стоит обратить внимание, что не всегда переход на альтернативные варианты оплаты может быть бесплатным, где-то за услугу придётся заплатить. Как уточнили "ДП" в "Петербургской Недвижимости", у них в рамках прямого отдела продаж этот сервис бесплатный, но при оформлении через дилеров покупателю придётся внести определённую сумму за оформление дополнительного соглашения.
Участники рынка также отмечают, что при оформлении сделок с рассрочкой следует обратить внимание на нюансы программы, в частности, когда в договоре оговаривается возможность удорожания жилья. Следует учесть и сроки сдачи жилого комплекса, в котором приобретается квартира, потому что рассрочку зачастую предоставляют только на время строительства. Ещё один немаловажный пункт связан с тем, что квартира при оплате частями остаётся в залоге у застройщика. Но это общая практика, которая защищает застройщика от возможных невыплат по договору.
В целом, рассрочка в первую очередь подойдёт тем, кто уже имеет накопления, но не хочет тратить их сразу, либо планирует продажу свой квартиры в ближайшие месяцы. В этом случае можно выгодно зафиксировать стоимость и оставить деньги продолжать работать на покупателя, резюмируют участники рынка.
