Рейтинг апартаментов Петербурга

14:0229 июля 202014:02

11148просмотров

14:0229 июля 2020

dp.ru

Первый кризис рынка

В отличие от других сегментов — коммерческой и жилой недвижимости, — которые пережили уже с десяток коллапсов, для апартаментов нынешний локдаун первый.

Случались, конечно, проблемы в 2014 году, но тогда и проектов было мало, и самих инвесторов — с гулькин нос. С тех пор многое изменилось.

Проекты росли как на дрожжах, на рынок выходили новые–старые девелоперы. Продажи били все рекорды. Первые апарт–отели начали наконец полноценно функционировать как гостиницы. Прошли аттестацию (опять же не все), получили звезды. Все было хорошо. Основная проблема рынка состояла в том, как убедить главного архитектора Григорьева, что апартаменты — это скорее гостиница, а не жилой дом. А в наличии кухни ничего криминального нет. И даже убеждали.

Рынок между тем рос: жильцы ругались с управляющими компаниями, инвесторам обещали баснословные 17,9% годовых, в апарт–отелях открывали рестораны, спа, фитнес–клубы, детские сады. Началась конкуренция с гостиницами, заполняемость приблизилась к 80%.

Но вдруг случился кризис — сначала не стало китайцев, потом и остальных туристов. Рубль упал, страна закрылась. Как говорится, с почином.

В прошлом году, когда "ДП" делал первый Рейтинг апартаментов, мы знакомили читателей с новым рынком. А в этом рейтинге мы знакомим с тем, как участники этого рынка преодолевают пандемию.

Пока неплохо. Апарт–отели выиграли по очкам конкуренцию с гостиницами. Правда, представители последних не верят этому и считают, что называемые цифры заполняемости апартаментов завышены. УК апартаментов вышли на рынок долгосрочной аренды, на котором всю жизнь властвовали квартиры с "бабушкиным" ремонтом и приходящими без предупреждения хозяевами.

Смогут ли апартаменты потеснить с рынка частных рантье? Пока неясно. Но совершенно точно, что в Петербурге найдутся арендаторы, готовые платить не серую, а белую аренду.

В целом управляющие апарт–отелями оказались более гибкими и креативными — легким движением руки апарт превращается в офис, или в место для самоизоляции, или в уголок для романтического свидания — например, для тех, кто устал от детей.

Сейчас главный вопрос — сумеют ли апарты выплачивать обещанную при продаже юнитов доходность. Здесь каждый выкручивается как может. Кто–то платит, кто–то просит войти в положение — "денег нет, но вы держитесь там". Хватит ли денег и сил удержать команду, с которой после снятия ограничений придется штурмовать новые высоты? Пока все рассчитывают на то, что хотя бы внутренний туризм в России откроют и за неимением Венеции, Рима, Мальты все устремятся в Петербург. Но когда это случится? Летом? Осенью? А что если будет вторая волна пандемии? В общем, волнительный бизнес оказался.

В продажах в строящихся проектах тоже все не так шикарно. Кто–то втихаря демпингует, у кого–то проектное финансирование, и снижать цены он не намерен. Но стройки никто не остановил. Более того — покупают новые проекты.

Так что выводы делать рано. Поэтому победителей в рейтинге пока нет. Вернее — победители все. А кто из них выживет — поймем ближе к осени. А может, к зиме.

Павел Никифоров, pavel.nikiforov@dp.ru

Апарты и пустота

Кризис приостановил рост рынка апартаментов — продажи юнитов начали снижаться еще в первом квартале вместе с уменьшением туристического потока.

Пандемия коронавируса и ограничительные меры ударили по обеим составляющим апарт–бизнеса. Продажи у девелоперов обвалились на 40–60%, на сопоставимую цифру снизилась загрузка действующих апарт–отелей. Стагнация продлится минимум до конца лета, говорят участники рынка.

Автор: vostock-photo

Тяжелый апрель

По данным Knight Frank St Petersburg, по итогам I квартала 2020 года спрос на все типы апартаментов снизился на 11% по сравнению с IV кварталом 2019 года. "В наибольшей степени пострадал сегмент сервисных апартаментов: продажи юнитов в период с января по март 2020 года уменьшились на 24%. Данные показатели не отражают в полной мере всю сложность ситуации на рынке, и только по итогам II квартала можно будет говорить о серьезности последствий кризиса", — говорят в компании.

"Масштаб бедствия мы сможем оценить не раньше июля–августа. Доходы населения сократились, и те, кто планировал покупку с большим кредитным плечом, нулевым или минимальным взносом, попросту испугались обязательств ипотеки. Остались активными те инвесторы, кто полностью оплачивал приобретение самостоятельно либо с небольшим кредитным плечом. Физически сделки стало проводить сложнее, многие ушли в онлайн, но нужно понимать, что не все готовы к этому формату покупки как психологически, так и технически", — говорит Ольга Шарыгина, вице–президент Becar Asset Management.

По оценке Михаила Жилина, директора департамента долевого строительства "МК–Элит", продажи апартаментов упали на карантине в среднем на 60%. "Но после отмены ограничений и возобновления деловой активности можно ожидать достаточно быстрого восстановления спроса именно на этот формат недвижимости. Очевиден спрос на апартаменты в качестве псевдожилья: в среднем апарт–отели на 20–25% дешевле, чем жилая недвижимость такого же уровня, поэтому в условиях финансовых ограничений люди начнут выбирать их вместо классических квартир. Восстановление темпа продаж мы ожидаем в сентябре 2020 года", — говорит он.

Впрочем, снижение спроса происходит на фоне снижения предложения — новые проекты апарт–отелей на рынок не выходят, а свободных юнитов в строящихся становится меньше.

Предложение невелико

По данным Maris в ассоциации с CBRE, в I квартале 2020 года объем предложения на рынке сократился примерно на четверть, что стало реакцией на снижение спроса. За этот период в продажу был выведен лишь один проект на 320 юнитов.

С начала года рынок действующих объектов пополнился тремя введенными в эксплуатацию комплексами в общей сложности на 1 888 юнитов. "По состоянию на апрель 2020 года в стадии строительства в городе находились комплексы апартаментов более чем на 21 тыс. юнитов. Конечно, если бы все проекты, заявленные к вводу на 2020 год, ввелись по плану, то валовый объем предложения увеличился бы почти на 50%. Однако по состоянию на конец I квартала в эксплуатацию было введено лишь 21% от заявленного на 2020 год объема. Не остается никаких сомнений, что сроки сдачи некоторых проектов будут перенесены", — говорит Алена Волобуева, руководитель отдела исследований Maris в ассоциации с CBRE.

В состоянии дисбаланса

По оценке Владимира Федорова, заместителя гендиректора компании "Пулково Скай", сейчас рынок находится в состоянии дисбаланса. "Растущая чувствительность к ценам как результат усложнения экономических условий является серьезным сдерживающим фактором. Однако апарт–проекты в формате так называемого псевдожилья предоставляют потенциальным покупателям возможность решить жилищный вопрос за меньшие деньги", — отметил он.

По мнению Федорова, благодаря волатильности рубля, изменениям в налогообложении банковских вкладов интерес к инвестициям в доходные апартаменты даже увеличился. Впрочем, признает он, не все апарт–проекты обеспечивают инвесторам ранее заявленные показатели доходности.

Пока оптимистичен Николай Антонов, партнер, генеральный директор "МТЛ. Управление недвижимостью". "Можно ожидать еще одной волны спроса на апартаменты, поскольку люди ждут второй волны девальвации рубля и пересматривают свои личные финансовые стратегии. Но начиная с осени рынок, скорее всего, ожидает длительный спад. Проблемы с финансированием стройки, как обычно, заставят слабых игроков покинуть рынок, а у тех застройщиков, которые остаются в графике, появится возможность держать цены и даже понемногу повышать их. Объекты, ввод которых запланирован на этот год, безусловно, будут введены", — уверен он.

На старых дрожжах

При этом стоит учесть, что прошлый год был рекордным по пополнению предложения — в 2019–м на рынок выведено 11,4 тыс. юнитов, что в 3,5 раза больше, чем в 2018–м. В прошлом году стартовали крупные проекты: Start, "Про.Молодость", ArtLine в Приморском, In2It, новые корпуса Valo. В этом году темпы ввода намного скромнее.

"Мы знаем, что ведущие застройщики рассматривают возможность вывода на рынок новых проектов апарт–отелей, однако сроки стартов неизвестны. Вывод новых проектов будет определяться стратегиями застройщиков и зависеть от объема спроса на текущие проекты", — полагает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group). С ней согласен Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге. "Мы будем наблюдать спад вывода новых проектов, вызванный как охлаждением спроса в последнее время, на которое девелоперы вынуждены реагировать, так и огромным предложением, вышедшим на рынок в последние годы, — говорит он. — Немаловажную роль играет и позиция властей, и ужесточение норм, из–за которых согласование новых проектов апартаментов стало более проблематичным. Нам известно о срыве нескольких сделок по покупке участков под такие проекты после консультаций с чиновниками".

Минус туристы

Как говорят участники рынка, еще одним фактором, который повлиял на продажи апартаментов, стали сложности со сдачей их в аренду и обеспечением дохода инвесторам.

По данным Becar Asset Management, до конца года среднегодовая загрузка составит порядка 40%. Однако, как говорят участники рынка, надежда на всплеск туристической активности в августе–сентябре еще сохраняется.

Артемий Анин, gazeta@dp.ru

“

Используя гостиничную терминологию, текущую ситуацию можно охарактеризовать как "очень низкий сезон". И не особо важно, как называть происходящее — "карантин" или "некая форма изоляции", в любом случае это ограничения, затронувшие практически все сферы деятельности, в том числе рынок апартаментов. Если оценивать ситуацию формально, то продажи строящихся апарт–отелей, исчисляемые в количестве регистрируемых сделок, упали в разы. Не сильно ошибаясь, можно сказать — на порядок. При этом величина снижения числа регистраций сделок равна сумме действующих социальных ограничений как в части свободы перемещений и удаленного режима работы офисов, так и в части изменений в порядке работы МФЦ и органов, осуществляющих государственную регистрацию. Восстановление рынка апартаментов пока не произошло и, если судить по количеству регистрируемых сделок, не произойдет еще в течение 2–3 месяцев. Но для рынка апартаментов характерны и такие показатели, как "глубина бронирования и проведения сделок", равные 1–2 месяцам. Как только будут сняты ограничения, довольно быстро (в течение квартала) выйдут на прежние уровни показатели обращения заинтересованных лиц в офисы продаж апартаментов. Но случится это при условии, что не будет более серьезной второй волны пандемии, которая в самом худшем сценарии поставит потенциальных покупателей и инвесторов на грань вымирания вместе с остальным человечеством. Впрочем, риск подобного зловещего сценария все–таки маловероятен, поэтому восстановление рынка апартаментов произойдет еще быстрее, чем прогнозирует Минэкономразвития: при оптимистичном сценарии — в течение 2–3 кварталов с момента снятия ограничений, при пессимистичном — в течение года–полутора. Если говорить о тех апарт–отелях, которые работают давно, то чувствительное падение загрузки испытывают немногие, в основном те, где миксовалось краткосрочное и среднесрочное проживание. Действующие апарт–отели, ориентированные на долгосрочную аренду или условно постоянное проживание, испытывают колебания загрузки в пределах 5–10% за счет того, что в традиционный график смены гостей минимально вмешался фактор ограничений, уменьшивший естественный приток. Дополнительное влияние оказывают факторы, связанные с изменением финансовых возможностей некоторых арендаторов и увеличением конкуренции в сегменте, обусловленной появлением интересных предложений от средств размещений, ранее специализировавшихся на среднесрочном и краткосрочном проживании. Апарт–отели, ориентированные на микс среднесрочного и долгосрочного проживания, переживают период незначительного снижения заполняемости долгосрочными гостями на 10–20% и ощутимое снижение загрузки в части среднесрочного проживания с потерями до 35–45% гостей. Итоговые потери загрузки составляют до 40–50%, компенсируемые более гибкими программами бронирования, прежде всего — в части стоимости проживания и дополнительными услугами. Самые существенные потери в загрузке должны были бы понести апарт–отели, ориентированные на краткосрочное и среднесрочное проживание, но их у нас в городе практически нет. При этом потери были бы вдвойне ощутимее, поскольку у таких средств размещения лето традиционно относится к категории высоких сезонов. А по факту он оказался очень низким. Утешением служит лишь идея формирования отложенного спроса и возможная поддержка со стороны государства.

Владимир Федоров

заместитель генерального директора "Пулково Скай"

Прогнулись под вирус

Заполняемость у апарт–отелей сейчас намного выше, чем у обычных гостиниц.

Текущая средняя загрузка отелей в Петербурге составляет около 15%. При этом в аналогичный период прошлого года она находилась на уровне 80–85%. В апарт–отелях заполняемость тоже упала, но не так сильно — примерно до 50%, подсчитали в Rusland SP Hospitality. Эксперты уверены, что за достижение приемлемых показателей работы во время пандемии управляющие компании апартов должны благодарить долгосрочных арендаторов.

"УК апартаментов имеют возможность перестроиться на предоставление услуг по длительному проживанию. Кроме того, за счет лучших условий размещения они могут оттянуть свою долю у частников, сдающих в аренду квартиры", — говорит Алексей Лазутин, руководитель отдела по представлению интересов инвесторов IPG.Estate.

"Апартамент–отели чувствуют себя лучше, чем классические гостиницы, многие из которых полностью закрыты, — соглашается Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. — Основное преимущество апартаментов — их гибкость, некоторые объекты ориентируются на долгосрочное проживание, другие предлагают услуги коворкинга",

Апарт– и инвест–отели, в отличие от классических гостиниц, обладают более развитой и современной внутренней инфраструктурой. "Это фитнес–центры, медико–диагностические пункты, коворкинги, лекционные залы, библиотеки, аптеки и так далее. Кроме того, сервисная составляющая апарт–отелей более гибкая, нежели в гостиницах", — объясняет Екатерина Лисовская, генеральный директор отельного оператора PLG. По ее словам, все услуги, которые предоставляют в апартаментах, можно легко комбинировать. Если гостю не нужен какой–либо сервис, он может от него отказаться.

"В традиционных отелях, особенно сетевых, такой подход невозможен, потому как в их работе применяются жесткие стандарты, от которых нельзя отходить", — отмечает Лисовская.

Пока границы на замке

Впрочем, по итогам коронакризиса вся индустрия гостеприимства столкнется с тяжелыми последствиями. Возможно, что в июле немного начнет восстанавливаться внутренний туризм, но достичь привычных для высокого сезона показателей заполняемости в 70–80% и более гостиницам, конечно, не удастся. По оценкам Colliers International, восстановление этого сегмента ожидается не ранее лета 2021 года и зависит от множества факторов. В частности, от того, как скоро возобновится авиасообщение с другими странами, когда в регионах России отменят двухнедельный карантин по прибытии, а также от продолжительности действия других ограничительных мер. Так, в настоящий момент Роспотребнадзор разработал рекомендации по работе гостиниц, в которых говорится, в частности, что в одном номере возможно размещение только одного человека или членов одной семьи. Из–за подобных ограничений сложнее всего придется хостелам, которые будут вынуждены снизить загрузку в несколько десятков раз.

"Драйвером восстановления станет событийный туризм (ЧЕ по футболу, ПМЭФ, знаковые ежегодные петербургские культурные фестивали), дополняемый волатильностью рубля. Петербург, по сути являясь туристической столицей России, имеет огромный потенциал, реализация которого способна в течение ближайших 5–7 лет обеспечить поток до 25 млн туристов в год, и этой загрузки хватит на всех", — оптимистичен Владимир Федоров, заместитель гендиректора компании "Пулково Скай".

Длинные деньги

Впрочем, большинство гостиничных проектов — это длинные инвестиции, которые планируются на срок 15–25 лет. "Операторы останутся, но крупные бренды, видимо, пойдут по пути наращивания экономической безопасности, уменьшая вложения собственных средств в проект, используя кредитование, переходя на коллективное финансирование или реализацию новых проектов через апарт–отели и множественных собственников", — прогнозирует Михаил Жилин, директор департамента долевого строительства "МК–Элит".

Иван Ершов, Артемий Анин

Другие материалы, подготовленные в рамках спецпроекта:

Рейтинг апартаментов Петербурга — 2020

Первый кризис рынка

Апарты и пустота

Прогнулись под вирус

Почти как магазин: во что превратились современные апарты

Оставайтесь надолго: плюсы и минусы проживания в апартаментах