Рынок ждёт ставку: что будет с коммерческой недвижимостью Петербурга в 2024 году

Дальнейшие перспективы развития обсудили участники делового завтрака "Делового Петербурга". Один из выводов дискуссии — ключевая ставка сегодня является основным сдерживающим фактором на рынке кредитования. Банковские кредиты выдаются под 18–19%. Такие ставки являются по сути заградительными, уменьшая доходность инвесторов.

По его словам, сегодня рынок во многом живёт ожиданием снижения ключевой ставки, которое, как предполагается, начнётся только в III или IV квартале текущего года. "Оптимисты верят в то, что ключевая ставка может опуститься до 12%. Тем не менее 12% — это не панацея для рынка недвижимости. Для того чтобы кредитование начало набирать обороты и объём инвестиций стал значительным, требуется снижение ключевой ставки ниже 10%, тогда эффективная ставка будет 11–12%, что хотя бы как–то сравнимо со ставками капитализации по доходной недвижимости", — сообщил Сергей Владимиров.

Ожидается, что в 2024 году рынок недвижимости Петербурга привлечёт порядка 80 млрд рублей инвестиций (в 2023–м было 145 млрд рублей, это рекордный показатель).

Помимо относительно дорогого банковского финансирования на рынок влияют заканчивающийся исход иностранцев из России (ожидается, что в 2024 году в Петербурге ещё будут заключаться сделки по их активам) и снижение активности застройщиков. Из ключевых трендов 2024 года также можно выделить рост интереса к гостиничной недвижимости, сохранение спроса на складскую, активный поиск инвесторами проектов со значительным потенциалом роста стоимости, а также увеличение популярности ЗПИФов, перечислил Сергей Владимиров. "За первые 2 месяца текущего года ЗПИФами были закрыты сделки на сумму 20 млрд рублей", — сообщил он.

Офисы снова нужны

Ещё год назад на рынке офисной недвижимости была достаточно высокая вакансия — 11,4%. За прошедшие 12 месяцев объём предложения увеличился на 120 тыс. м2, незначительно выросли арендные ставки, а вакансия снизилась почти в 2 раза — до 6,5%, рассказала директор департамента корпоративных услуг и продаж Maris Нелли Алейникова.

Активность арендаторов в офисном сегменте остаётся достаточно высокой. Топ сделок по итогам I квартала: аренда 30 тыс. м2 в бизнес–центре "Феррум", 4,5 тыс. м2 в "Морской столице" и 8,2 тыс. м2 во "Фландрии". В лидерах спроса — финансовый сектор, промышленность и консалтинг.

Из актуальных тенденций она отметила незначительное количество новых объектов, связанное с высокой стоимостью финансирования и ростом себестоимости, снижение вакансии, сохраняющийся спрос на готовые площади небольшого метража, а также нехватку крупных блоков. "Не готова говорить, что у нас сегодня рынок арендатора или рынок арендодателя, но, если вам нужно переехать и вы нашли офис, который подходит вам по основному набору параметров, не ждите, подписывайте договор аренды, причём долгосрочный", — резюмировала она.

Генеральный директор сети коворкингов и гибких офисов PAGE (ГК "БестЪ") Мария Сумарокова рассказала, что на рынке регулярно появляются запросы на размещение 100–200 человек в коворкингах, причём речь идёт о долгосрочных договорах. Но свободных рабочих мест в таком количестве нет. "Высокий спрос объясняется в том числе тем, что формат коворкинга позволяет быстро разместить в готовом к работе офисе необходимое количество сотрудников, согласовав всего один договор", — говорит Мария Сумарокова. По её словам, сегодня формат коворкингов с гибкими офисами становится всё более популярным среди собственников "неудобной" недвижимости, которую сложно сдать или продать. Стандартных требований для создания таких объектов не очень много. Ключевое — метраж от 600 м2, поскольку на меньшей площади размещение коворкинга для управляющей компании и собственника становится менее выгодным.

Торговые центры ждут обновления

По состоянию на конец 2023 года в Петербурге действовало 120 торговых центров, из них 71 — старше 10 лет. Соответственно, минимум 50% требует ребрендинга или реконцепции, заявила управляющий директор центра мебели и интерьера "Кубатура" Александра Никонова. Но собственники, ограниченные в финансах, не считают необходимым вкладывать средства в модернизацию объектов. В целом Александра Никонова считает, что ещё до ковида можно было предсказать неминуемость перемен в этом сегменте — развитие рынка долгое время проходило по шаблонам и не включало нестандартный, креативный подход.

Существуют общие тенденции, характерные не только для мебельно–интерьерного сегмента, но и для всего ретейла в целом, говорит Александра Никонова. В первую очередь это замена российскими ретейлерами иностранных брендов, замещение брендов аналогами и увеличение торговой площади действующих арендаторов. "Проблема наших брендов в том, что мы не понимаем, что бренд — это сказка, а не товар. Наши ретейлеры продолжают пытаться продавать товар, и многие из них делают это заметно менее успешно, чем ушедшие иностранные компании. Тем не менее мы также видим тенденцию к расширению занимаемых действующими операторами площадей. Эта тенденция будет сохраняться, ресурсов, по крайней мере в мебельной, интерьерной тематике, хватает", — отметила Александра Никонова.

Стоит выделить и продолжающийся переход покупателей в онлайн, следствие которого — увеличение продаж на маркетплейсах. Хорошая новость для моллов состоит в том, что доля россиян, имеющих накопления, сейчас растёт, как и объём свободных денег. "Им просто нужно сделать хорошее предложение. К сожалению, рынок в своей массе в сытые годы разучился продавать", — считает эксперт. Своевременная модернизация торговых центров и использование гибридного подхода (онлайн–офлайн) к продажам играют ключевую роль в обеспечении успеха для ТЦ, резюмировала Александра Никонова.

Гостиницы перестраиваются

За последние 2 года с новыми вызовами столкнулись и гостиницы. "Многое было завязано на иностранные площадки бронирования, на иностранных туристов. Да, сейчас иностранный турпоток возвращается, но это совершенно другие туристы. В целом люди, которые к нам приезжают, поменялись. Кстати, российский турист оказался гораздо более требовательным, чем европейский", — отметил заместитель генерального директора отеля "Амбассадор" Евгений Прокопцов. Стабильной в Петербурге остаётся сезонность в заполняемости отелей. Чтобы привлечь туристов в течение года, гостиницы работают по направлению промышленного туризма, со школьными группами и т. д. Тем не менее загрузка в зимние месяцы у многих с трудом достигает 35%. Решить эту проблему в том числе могло бы увеличение количества общегородских, централизованных культурных программ в низкий сезон, считает Евгений Прокопцов.

У туристов есть большой спрос на дополнительные услуги, фиксируют операторы. "Помимо бассейна, спа, фитнеса все хотят дополнительных активностей. Например, мы сейчас продвигаем направление собственных экскурсий, всевозможных развлекательных мероприятий. Мы видим большой потенциал и в развитии ресторанного направления, для этого начали воссоздавать традицию бранчей, работать с локальными продуктами. На фоне бурного развития ресторанов отели, ресторанные комплексы при гостиницах в какой–то момент утратили свою привлекательность. Это нужно исправлять, — считает Евгений Прокопцов. — Дополнительно развиваем цифровизацию, во многом это связано со сменой поколений. К нам приезжают миллениалы и поколение Z, для которых нужно предложить максимум онлайн–возможностей". Конкурентами классических гостиниц в черте города он называет не только апарт–отели, но и загородные гостиницы. "Они оттягивают большую часть туристической базы нашей целевой аудитории. Например, москвичи всё более заинтересованы в пригородном туризме — классического все уже насмотрелись", — отметил он.

Складов не хватает на всех

Производственно–складской сегмент в последнее время вызывает особый интерес, рассказал Илья Янеев, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers. Доля вакансии — всего 0,4%, к тому же она снижается буквально каждую неделю. Средневзвешенная ставка бьёт все рекорды — 8800 рублей за 1 м2 triple net, без учёта операционных расходов и НДС. "Рост ставки аренды в наиболее ликвидных объектах за прошлый год составил более 30%, с учётом I квартала 2024–го на отдельных объектах показатель составляет 35–40%", — отметил Илья Янеев.

Отдельные девелоперы начали строить склады спекулятивно, однако заявленные ими площади незначительны относительно общего объёма рынка и накопившегося дефицита — около 470 тыс. м2 в течение 2024–2025 годов.

Сегодня в складском сегменте заметно несколько ключевых тенденций. Во–первых, из–за острого дефицита и высоких ставок происходит ротация текущих арендаторов. Некоторые из них вынуждены либо уезжать в небольшие комплексы, либо перебазироваться подальше от города, либо вовсе закрывать бизнес или бизнес–направление.

Во–вторых, в текущих условиях для многих компаний единственным вариантом получить склад, завод или распределительный центр становится покупка земли и строительство объекта под себя — в 2023 году в агломерации более 100 га земли приобрели конечные пользователи. В–третьих, накопленный дефицит делает сегмент всё более привлекательным для инвесторов — после снижения ключевой ставки можно ожидать бума строительства складов, полагает Илья Янеев.

Сегодня "Охта Групп", как и другие участники рынка, готова приобретать объекты производственно–складского сегмента, которые можно использовать в текущем состоянии, имеющие большой потенциал для развития при грамотном управлении и профессиональном девелопменте.